Una mirada crítica a la compraventa récord en el Estado español

En marzo de 2025, España registró 62.808 operaciones de compraventa de viviendas, un aumento del 40,6% respecto al año anterior, alcanzando cifras no vistas desde 2007. Este repunte, celebrado por algunos como señal de recuperación económica, es en realidad un síntoma alarmante de una crisis estructural en el acceso a la vivienda, donde el mercado inmobiliario se aleja cada vez más de las necesidades reales de la ciudadanía.

El incremento en las transacciones inmobiliarias se atribuye a factores como la bajada de los tipos de interés, la escasez de oferta y un “efecto apresuramiento” por miedo a mayores subidas de precios. Sin embargo, este dinamismo no garantiza un mercado saludable. La participación creciente de empresas e inversores en el mercado, junto con la concentración de compradores en perfiles de renta alta, evidencia una desconexión entre la actividad del mercado y las necesidades habitacionales de la población. 

Además, el precio de la vivienda en España aumentó de media un 8,4% en 2024, la mayor subida desde 2007. Este incremento duplica el de 2023 y consolida una tendencia al alza que se mantiene desde 2014.  Este encarecimiento, junto con la escasez de vivienda pública y el predominio de la vivienda libre en las transacciones (93,2% en marzo), agrava la inaccesibilidad de la vivienda para amplios sectores de la población, especialmente jóvenes, mayores con rentas bajas y personas en situación de vulnerabilidad.

Frente a esta situación, es necesario adoptar medidas que garanticen el derecho a una vivienda digna. Entre las medidas que podrían adoptarse se encuentran:

* Incrementar significativamente el parque público de vivienda de alquiler social, asegurando que el coste del alquiler más suministros básicos no supere el 30% de los ingresos del núcleo familiar. 

* Establecer recargos progresivos del IBI para viviendas vacías, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas, y crear un impuesto específico para las viviendas vacías, especialmente aquellas en manos de grandes tenedores. 

* Implementar un registro público de viviendas vacías para conformar un inventario que permita una gestión eficiente y transparente de estos inmuebles. 

* Establecer un impuesto al “flipping inmobiliario” *, gravando con un 20% las ventas de viviendas realizadas antes de dos años desde su adquisición, salvo en casos justificados, para desincentivar la especulación. 

* Reservar al menos un porcentaje significativo de las nuevas planificaciones urbanísticas y grandes reformas para vivienda pública, garantizando así una oferta adecuada y asequible. 

Estas medidas, orientadas a fortalecer el papel del Estado en la regulación y provisión de vivienda, buscan contrarrestar la mercantilización del derecho a la vivienda y asegurar que el acceso a un hogar digno no dependa exclusivamente de las dinámicas del mercado. Es hora de reconocer que la vivienda no es un bien de lujo ni un activo financiero, sino un derecho fundamental que debe ser protegido y garantizado por políticas públicas valientes y decididas.

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NOTAS:

* El flipping inmobiliario es una práctica especulativa que consiste en comprar una vivienda a bajo precio, reformarla (a veces mínimamente o incluso nada) y revenderla rápidamente a un precio mucho más alto para obtener una ganancia rápida. El objetivo principal no es vivir en la vivienda ni alquilarla, sino hacer negocio con la compraventa en el menor tiempo posible.

Este fenómeno tiene varios efectos negativos sobre el mercado de la vivienda:

• Inflación artificial de precios: al generar una cadena de ventas rápidas a precios cada vez más altos, contribuye a subir el valor del mercado de forma especulativa, alejándolo de los ingresos reales de la población.
• Reducción de la oferta accesible: los inversores que practican flipping compiten con quienes buscan vivienda para vivir, elevando los precios y desplazando a posibles compradores o inquilinos con menos recursos.
• Mercantilización extrema: convierte la vivienda en un activo puramente financiero, sin valor de uso social.